З февраля 2026 года Конституционный суд России (КС) принял постановление: гражданам разрешено временно регистрироваться по месту пребывания в нежилых помещениях, в том числе в апартаментах.
«В современных условиях распространено длительное пребывание, а фактически проживание граждан в нежилых помещениях, которые, согласно проектной документации, сходны с квартирами, но не входят в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения. Они объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних, бытовых нужд. Невозможность осуществить в них регистрацию, при том что временное проживание в них не запрещено, ограничивает право на свободный выбор места пребывания», — говорится в Постановлении № 4-П, опубликованном на официальном сайте высшего судебного органа конституционного контроля.
В больших городах апартаменты составляют 20 процентов рынка недвижимости
Апартаменты — коммерческий тип недвижимости, такой же как офисы или гостиницы. Юридически они не относятся к жилому фонду, но при этом оборудованы всем необходимым для длительного проживания: кухней, санузлом, жилой комнатой, а иногда и балконом.
Первый апарт-комплекс появился в США в 1975 году. Он назывался The Residence Inn и представлял собой что-то среднее между гостиницей и квартирой. В нем были уютные номера с домашней обстановкой, о быте гости заботились сами, а снять жилье там можно было не только на пару дней, но и на несколько месяцев.
В СССР первые апартаменты были построены в 1980 году к Олимпиаде-80. Это гостиница «Международная-II» на Краснопресненской набережной. Она была предназначена для длительного проживания иностранных специалистов, а номера в ней были оборудованы мини-кухнями с холодильником и плитой
В современном виде апартаменты стали строиться в России в начале нулевых. Сегодня они занимают около 20 процентов всего столичного рынка жилья, а в целом по стране на их долю приходится от 3 до 5 процентов жилого фонда, возведенного в последние 15 лет.
Главная особенность апарт-комплексов в том, что, не являясь жилой недвижимостью, они возводятся по упрощенным нормам. К примеру, их можно строить точечно в центральных районах города, кроме того, их не требуется снабжать социальной инфраструктурой — детскими садами, школами, поликлиниками и прочим. Отсюда главный плюс такого жилья — цены на него ниже на 15-25 процентов по сравнению с обычными квартирами. Но есть и минусы — их собственники платят более высокие налоги и коммунальные платежи за пользование жильем. Кроме того, регистрация по месту пребывания в апартаментах ограничена.
Изначально в апартаментах можно было оформить только временную регистрацию по месту пребывания на срок от 3 месяцев до 5 лет, но только в случае если они имели статус жилья гостиничного типа. Оформление осуществлялось исключительно через отельного оператора — собственник апартаментов не мог ни зарегистрироваться в них сам, ни вписать туда своих родственников и знакомых. В апартаментах других типов регистрация по месту пребывания не была предусмотрена.
Фото: Владимир Трефилов / РИА Новости
МВД и суды отказали российской семье в регистрации в апартаментах
Поводом для пересмотра правил регистрации в апартаментах стал случай. В 2022 году москвичка Виктория Пиунова и ее супруг Андрей Чернышов приобрели в Санкт-Петербурге апартаменты гостиничного типа в жилом комплексе «ArtLine в Приморском», оформив право собственности на свекровь.
После этого Пиунова подала через паспортный отдел управляющей компании заявление в местное отделение МВД о регистрации в апартаментах их самих и двух их несовершеннолетних детей. К заявлению она приложила нотариально удостоверенное согласие собственника помещения на регистрацию, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (с указанием на предназначение здания для размещения гостиницы) и копию плана этажа, на котором расположено это нежилое помещение.
Однако ведомство отказало Пиуновой в регистрации, сославшись на то, что помещение не является жилым. Тогда женщина обратились в суд. Разбирательство длилось три года, но суды — от районного до кассационного — поддержали решение МВД. Они указали, что хотя здание предназначено для размещения гостиницы, само помещение, на регистрации в котором настаивала заявительница, в состав гостиничного фонда не включено.
Осенью 2025 года дело о прописке в апартаментах дошло до Конституционного суда. И он встал на сторону Пиуновой и ее семьи.
Фото: urbazon / Getty Images
Прописку в апартаментах разрешат, но налоги и квартплату не снизят
Позиция КС оказалась следующей: судьи не только признали за гражданкой Пиуновой право на временную регистрацию в апартаментах, но и отметили, что сложившаяся ситуация нарушает права частной собственности — владельцы таких помещений не могут без регистрации свободно использовать их для личных нужд или предоставить в пользование, например, близким родственникам.
Вердикт высокого суда: ограничение возможности регистрации по месту пребывания в апартаментах нарушает Конституцию РФ. Россияне имеют право выбора места пребывания, и оно не может зависеть от статуса помещения, если оно фактически пригодно для длительного проживания
В связи с этим КС поручил Федеральному собранию и правительству РФ внести поправки в действующее законодательство. При этом государственные деятели вправе сами определить порядок регистрации по месту пребывания в зависимости от особенностей нежилого помещения и других обстоятельств. До этого момента россияне могут временно регистрироваться в апартаментах, так же как и в жилых помещениях, говорится в постановлении суда.
Вместе с тем Конституционный суд подчеркнул, что постоянная регистрация в апартаментах по месту жительства по-прежнему невозможна. Кроме того, решение КС не обязывает районные администрации, на территории которых располагаются апарт-комплексы, благоустраивать жилую среду, создавая социальную и транспортную инфраструктуру, а также не снижает высокие налоговые ставки и коммунальные платежи для собственников апартаментов.
Что касается дела Пиуновой, то оно будет пересмотрено, отметили в КС.
Можно ли жить в квартире без прописки?
По закону каждый россиянин должен иметь отметку в паспорте о постановке на регистрационный учет. В народе это обычно называют «пропиской». Регистрация бывает двух видов — постоянная и временная.
- Постоянная регистрация: делается по месту жительства — в тех объектах, которые имеют статус жилой недвижимости (многоквартирных домах, частных домах, комнатах в коммунальных квартирах). Жилплощадь должна быть в собственности либо оформлена по договору аренды или социального найма. Постоянная регистрация бессрочна и обязательна для каждого гражданина РФ.
- Временная регистрация: выдается по месту пребывания на срок от 3 месяцев до 5 лет. Оформить ее можно не только в квартире или частном доме, но также в гостинице, санатории, общежитии, а теперь и в апартаментах. Временная регистрация нужна для того, чтобы получать социальные услуги в том месте, где гражданин фактически живет.
Юристы уточняют: жить без регистрации по месту пребывания разрешено не более 90 дней, а по постоянному месту прописки — не более 7 дней после переезда. В противном случае граждане могут быть оштрафованы на сумму от 2 до 5 тысяч рублей. Собственникам жилья, допустившим такое проживание, грозит штраф до 5 тысяч рублей, а юридическим лицам — до 800 тысяч рублей.